部長にそう言われ、最初は？？？でした。
しかし、話を聞くうちに納得。なるほど、そういうことか！
うちも今すぐチェックしておかないと…
首都圏のマンションで起きていること
39歳、営業一筋14年目。
四人家族の大黒柱として健康管理には気をつけています。
今日は部長さんが教えてくれた話をシェアしたいと思います。
ポイント
- 分譲マンションの購入金額が3,000万円以上
- 住宅ローンがまだ残っている
- 住替えや売却を考えたことがある
もし私と同じく、この３つの条件に当てはまる方は、続きをご覧ください。
きっと、あなたやあなたのご家族にとって役立つ話ですから。
【事実】2013年から上昇は続いているが…
まずはこちらをご覧ください。
国土交通省が公開している不動産価格指数のデータをグラフにしたものです。
このグラフをみると住宅地（土地）や戸建住宅の価格はほぼ横ばい。
実際には、2013年頃からマンション価格だけが上昇を続けていることがわかります。
ちなみに2013年は、2020年オリンピック・パラリンピックの開催地が東京に決まった年です。
マンション・バブルと言ってもおかしくない状況ですよね？
であれば、忘れてはいけないことは、バブルはいつか弾けるということ・・・
【衝撃】首都圏の新築マンション、4分の1以上が売れ残っていた
次のグラフと表は、国土交通省が公開している、令和２年度住宅経済関連データから、首都圏の新築マンションの売れ残り状況をまとめたものです。
2019年、首都圏の新築マンションの在庫率は28.83％でした。
つまり、首都圏の新築マンションは、4分の1以上も売れ残っていたことになります。
これは、過去20年間で１番悪い数字
２番目はというと、2008年のリーマンショックのときです。なんと、あのときと同じ水準を上回ってしまったのです、、、
他の地域はというと・・・
近畿圏は平年並みでした
近畿圏のデータと比較してみました。
2013年、首都圏も近畿圏もマンションがよく売れていたことが分かります。
問題は2013年以降です。
近畿圏の在庫率は平年並みと言えるでしょう。リーマンショック前と比べると、むしろ良くなっていますね。
しかし、首都圏の在庫率をみると急上昇。2019年にはリーマンショック超えの危険水域に達しています。
例えば、あるスーパーで1,000個のお弁当を作ったけど、280個が売れ残った。
単純に考えてヤバいですよね？
定年まで3年、部長の決断が凄い！
3年後の2024年、定年をむかえる部長さんですが、月島にある3LDKのマンションを売却しました。
部長さん曰く、「戦略的仮住まい」だそうです。
というのも、定年後は北海道の実家に帰ることが決まっており、マンションをいつ手放すか？タイミングを見計らっていたとのこと。
それで、マンション価格の異様な上昇と、新築マンションの売れ残り状況をみて、いつ値が崩れてもおかしくない状況 と判断。
それに、新築マンションの在庫率が高いってことは、新築を買えなかった人たちが、中古市場に流れてきているはず。
だから、中古マンションを売る側にとっては、高値で売れるチャンスだと。
逆に、マンション価格が下落すると、新築が買いやすくなるので中古は売れにくくなってしまう。
結果、部長さんは、月島のマンションを売却。
ローン残債も一括返済。
定年までの残り期間は、会社近くのUR賃貸で仮住まいをされています。
また、想定よりも手元にお金が残ったようで、定年後、奥様と二人で世界一周旅行に行くと仰ってました。
さすが！
既に、値が崩れ始めたエリアとは？
部長さんの予想どおりです。
日経ビジネス2020年12月9日の記事で、新築マンション価格（首都圏）のうち、2019年から下落率の高かった10のエリアが紹介されていました。
下表がその10のエリアですが、、
勝どき（都営地下鉄大江戸線）といえば、部長さんが住んでいた月島のお隣。タワーマンションがそびえ立つ人気の湾岸エリアですが、下落率は約25％。
たったの1年で、金額にして約2,000万円も価格が下がっています。
繰り返しますが、たったの1年で、人気エリアの価格が約2,000万円下がりました。
ちなみに、私は三鷹駅（下落率15％超え）の隣。現状を知りませんでした。。
あなたのエリアは大丈夫ですか？
おわりに
不等号が意味すること
部長さん曰く、
年に1度、マイホームの資産価値をチェックすることは常識だと。
なぜなら、
マイホームの資産価値 ＜ ローン残債
であれば、本当の資産価値はマイナスになっている。
ということは、マイナス分の余裕資金を確保しておかないと、もしものとき家族を守ることはできない。
つまり、資産価値をチェックしていないということは、親としてリスク管理を怠っていると。
確かにそのとおりで、ぐうの音も出ません。。
「家族を本気で守りたいなら」
こう言うと大げさに聞こえるかもしれませんが、マイホームの資産価値をチェックしておいて損することは一つもありません。
ぜひこの機会に調べてみてはいかがでしょうか。
参考：調べるときのコツ
ご自身で調べることもできますが、
3～5社ぐらいに査定してもらい、その中で最も低い金額を資産価値として認識しておくとより安心できます。
ポイントは客観的な評価を基準にすることですね。
そういう意味で便利なのが、例えばこちら。
イエウールという一括査定サイトなのですが、物件を登録（無料）しておくと複数社が査定価格を提示してくれるので客観的な評価が手に入ります。
月間10,000人以上の方が利用していますし、はじめての方でもわかりやすいので良いかなと。
私ですが、イエウールで出会った不動産のプロに相談してみた結果、部長さんと同じように売却時期を早めようかと考えています。
私の状況だと、3年後に控えた大規模修繕の前に動いたほうが良さそうなので。
もちろん、タイミングが合えばの話ですが。
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